房企年内境外募资超3000亿元,政策博艺下

日期:2019-11-08编辑作者:人才管理

稳健的货币政策下,房企融资环境明显有所“转暖”。4月以来,房企继续密集融资。据中原地产研究中心统计数据显示,自4月1日至4月18日,多家房企已发布融资计划近2000亿元,且整体房企融资成本继续降低,主流境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,利率基本告别2位数。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至7月24日,房企月内融资计划额度(包括境内融资和境外融资)已接近1800亿元,有望继续维持今年4月份以来,每月2000亿元以上的高位。

伴随着融资环境的持续好转,房企在拿地上也开始发力。中原地产研究中心统计数据显示,截至4月22日,全国已有21家房企年内拿地过百亿元。不过,值得注意的是,这种现象已经引起了政府的注意。4月19日,中央经济会议重提“房住不炒”,而住建部也对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。在这样的政策导向下,房企融资环境是否会发生变化?

其中,房企年内境外发债创近三年新高。据申万宏源统计,今年上半年,中国房地产企业累计在境外新发和增发美元高息票据约385亿美元,同比增长28%,超过2017年全年发行额,相当于2018年全年发行额的八成。

4月房企融资需求井喷

而截至7月7日,中国房企累计境外融资已超过435亿美元,约为2990亿元人民币。加上近两周碧桂园集团、中国金茂等房企发布的美元债融资计划,中国房企境外融资已超过3000亿元人民币。

房企融资形势回暖趋势下,4月以来房企融资迎来小高峰。据蓝鲸房产不完全统计,仅4月25日一天,就有上实发展、葛洲坝、北辰实业、中骏集团、荣盛发展、阳光城等6家房企发布了融资公告。而据中原地产研究中心统计数据显示,截至4月18日,4月单月多家房企已发布融资计划近2000亿元,房企融资持续井喷。 4月25日,上海实业发展股份有限公司发布2019年第一期公司债券发行结果公告。公告中,上实发展称,本期债券已于2019年4月24日结束发行工作,最终票面利率为4.28%,债券实际发行规模为8.9亿元,期限为5年期。

对此,国元国际在一份报告中指出:“房企集中寻求海外融资,将导致境外融资成本的上行,房企将同时面临高额融资成本及汇率波动的双重风险,未来利润增长的不确定性有所增加。”

同日,中国葛洲坝集团股份有限公司发布公告称,2019年公司债券发行工作已于2019年4月24日结束,实际发行规模15亿元,最终票面利率为3.95%。

“从融资成本方面看,大部分房企的资金成本维持在4%-8%之间,平均约为6%。但7月份以来,美元债成本快速上升。”中原地产首席分析师张大伟表示,7月份,房企发布的美元债平均利率已达8%,其中多笔资金成本都超过10%,最高者甚至达到了15%。

在4月众多房企融资数据中,公司债成为企业的主流选择。蓝鲸房产据上交所资料不完全统计,截至4月26日,4月份以来,共有10家房企发行了公司债,发行总额达到699亿元,占到总融资额的34.9%。而据中国指数研究院的数据显示,3月份共有13家房企发行了公司债,金额为455.97亿元。

值得注意的是,7月12日,国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号),对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。

此外,Wind数据显示,2019年第一季度,一般公司债32只,同比增长77%,总发行金额397.3亿元,同比增长37%。从交易商协会的DCM工具(中票、短融、PPN、ABN)来看,2019年第一季度,DCM119只,同比增长41%,总发行金额810.08亿元,同比增长4.3%。由此可见,在2019年以来的密集发债潮中,公司债增量明显。

东方金诚首席债券分析师苏莉表示,这意味着,房企发行外债将只能用于借新还旧,且仅能偿还中长期外债;其他资金用途,如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

除了公司债之外,ABS融资(资产为支撑的证券化融资方式)也广受房企欢迎。据同策研究院数据统计,3月份共有27家企业进行了ABS发债,总发行额为490.67亿元;而4月份,截至26日,这一数字为39笔,总发行额为554.93亿元,环比增长13%。

此外,有业内人士向蓝鲸房产表示,在监管政策收紧的情况下,下半年房企境外融资或将迎来回落。

对于房企融资需求井喷的原因,业内普遍认为主因仍是借新还旧。“2019年以来,房地产企业密集发债潮的背后,其实是为了应付偿债高峰期,借新还旧。”一位不愿具名的分析师向蓝鲸房产分析表示。

Wind数据显示,2019-2022年分别有4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元债务到期。但房地产债中有不少含有回售条款,投资者可以在回售日选择将债券按照一定的价格回售给发行人。根据中信建投研究,2019-2022年分别有4804.81亿元 、2559.80亿元 、2032.93亿元 、68.20亿元和82.00亿元房地产债可能被投资者选择回售。因此,考虑回售因素,2019年房地产企业的债务偿还压力可能为4年内最大。

58安居客房产研究院首席分析师张波也对蓝鲸房产分析道:“借新还旧的压力下,今年房企融资的内驱力确实意愿更强了。”

资金改善,房企大幅拿地引关注

除了借新还旧外,房企资金压力放缓之后,对规模化的诉求还在滋生。“中型房企不断渴求自身规模快速增长并跨越千亿门槛,头部房企也需要保持现有规模。一季度,部分二线城市的土地溢价率出现提升,抢地现象逐步增多,这从一个侧面体现出房企规模化诉求的态势。”张波补充道。

事实上,伴随着房企资金面的大幅改善,近期房企在土地市场上的表现也更加活跃。如4月23日—4月25日,融创中国三日内在武汉拿下了5宗地块;4月24日,碧桂园、新城与招商的联合体分别拍下了苏州两个区域的“地王”。而据中原地产研究中心统计,今年以来,截至4月22日,全国已经有21家房企年内拿地过百亿元。其中,融创拿地数量已经接近80宗,总金额高达565亿元,排名第一;万科拿地数量52宗,总金额超过355亿元,排名第二;新城拿地40宗,总金额超过250亿元,位居第三。

值得注意的是,一些土地及市场过热的城市已经引起了监管层的注意。4月19日,中共中央政治局会议44字再次定调房地产市场,会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

当晚,据新华社消息,住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需要引起高度关注,并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

在这样的政策导向下,房企融资会一直处于宽松状态吗?多数业内人士对此表示忧虑,其中,张波认为,“2019年融资环境好于2018年将是一个较为明确的趋势,无论是融资的难度还是融资的成本都会呈现向好局面,但不代表针对房地产行业融资的全面宽松化。对于房企资金侧的监管依然存在,一旦房地产出现过热或房价出现明显波动,不排除会再次收紧。”另外,他指出,目前资金流动也偏向于大型品牌房企,这会在一定程度上加速行业集中化的速度。

同策咨询研究部总监张宏伟也向蓝鲸房产表示,房企融资环境再度宽松的可能性不大,如果楼市或者土地市场一直持续过热的话,甚至有可能会再次收紧。

房企融资环境虽然有所改善,不过据统计局数据,2019年1-3月份,房地产开发企业到位资金38948亿元,同比增长5.9%,明显低于11.8%的开发投资增速,据业内分析,这主要是央行和银保监会仍在谨慎地控制流向房地产领域的资金。在政策与市场的博弈之下,这场融资热潮能持续多久呢?蓝鲸房产将持续关注。

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